Umowa dzierżawy

Umowa dzierżawy to rodzaj porozumienia, który zakłada, że osoba wydzierżawiająca oddaje dzierżawcy przedmiot dzierżawy do użytkowania go oraz do czerpania z niego korzyści. Wypożyczający na przykład grunt, ma  z kolei obowiązek wypłacania właścicielowi ustalonego wspólnie czynszu. Co więcej, umowa może określać czas korzystania z dzierżawionego gruntu, ale nie musi. Wszelkie kwestie z tym związane reguluje Kodeks Cywilny oraz przepisy dotyczące umowy najmu.

Kiedy zawiera się umowę dzierżawy?

O dzierżawie mówimy wówczas, kiedy jedna strona oddaje coś drugiej. Jej powinnością z kolei staje się użytkowanie oraz czerpanie pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dzierżawa ma zawsze charakter odpłatny. Ważne jest również to, że osoba dzierżawiąca nie musi być jednocześnie właścicielem budynku czy gruntu, stanowiącego przedmiot umowy.

Warto przy tym dodać, że grunty oraz grunty rolne to dwa różne pojęcia w rozumieniu przepisów.

Grunty to, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, nieruchomości, stanowiące osobny przedmiot własności. Mogą znajdować się na nich budynki albo ich części. Co ważne jednak nieruchomość w tym rozumieniu nie oznacza budowli (mieszkania, domu, etc.)

Grunty rolne z kolei to nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Do zakresu prac zaliczyć można produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również ogrodniczą, sadowniczą i rybną.

Jak powinna wyglądać umowa dzierżawy gruntu?

Jest to rodzaj umowy konsensualnej, co oznacza, że zgodne oświadczenie woli obu stron wywołuje skutek prawny. Warto jednak wiedzieć, że zawierając umowę dzierżawy, nie mamy narzuconej jednej konkretnej formy tego, jak powinna ona wyglądać. Mimo to należy pamiętać, że, zgodnie z przepisami, przyjmuje się, że dla dzierżawy, która ma trwać dłużej niż jeden rok, trzeba sporządzić dokument w formie pisemnej. Jeśli strony zawrą porozumienie w formie ustnej, wówczas uznaje się, że czas dzierżawy nie został określony.

Obowiązki dzierżawcy

Osoba, która zajmuje się dzierżawionym obszarem, ma obowiązek działać w ramach ustaleń obu stron umowy. Oznacza to, że nie może ona zmieniać przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Musi postępować zgodnie z pierwotnymi ustaleniami. W jego gestii znajdują się ponadto wszelkie naprawy oraz działania, mające na celu utrzymanie gruntu w nie pogorszonej formie.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu?

Zgodnie z przepisami, umowa dzierżawy musi zawierać dwa zapisy:

• zobowiązanie wydzierżawiającego o przekazaniu przedmiotu dzierżawy w użytkowanie osobie dzierżawiącej oraz do czerpania przez niego korzyści z tych działań;
• zobowiązanie dzierżawcy do systematycznego regulowania należnego czynszu w wysokości ustalonej przez strony.

W dokumencie stwierdzającym dzierżawę muszą się także znaleźć:

• informacje na temat stron umowy (imię i nazwisko, ich stan prawny oraz dane);
• dokładne informacje, co stanowi przedmiot umowy — opis, położenie nieruchomości, jego powierzchnia, numer Księgi Wieczystej oraz ewidencji gruntów, a także dane na temat Sądu, pod który podlegają dane grunty;
• termin płatności czynszu (czy będzie on regulowany z dołu, z góry i jak często, na przykład raz na kwartał lub co pół roku). Jeśli umowa nie zawiera dokładnej informacji, wówczas przyjmuje się zwyczajowy termin, który nakłada obowiązek płatności z dołu raz na pół roku;
• czas trwania umowy — może on zostać określony, ale nie musi;
• informacja, kiedy wydzierżawiający wyda przedmiot umowy dzierżawcy. Jeśli nie zostanie to ustalone, należy przyjąć, że nastąpi to zaraz po podpisaniu umowy;
• podpisy stron — wydzierżawiającego i dzierżawcy.